Sylvain Mahé
publiée le 02/10/2020
Je réfléchis à acheter en viager pour un prochain investissement immobilier. Avant de me lancer, j'ai besoin de comprendre le fonctionnement de ce système. Et comment savoir si mon opération sera rentable ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l'achat en viager ?
Est-ce qu'acheter en viager revient moins cher ?
Lorsque vous achetez en viager, vous profitez d'une décote sur le prix d'acquisition du bien. Cette décote tient compte des loyers que vous ne toucherez pas aussi longtemps que le crédirentier (le vendeur) occupe le bien.
Prenons le cas d'un crédirentier de 80 ans. Selon les tables de mortalité, il bénéficie d'une espérance de vie de 7 ans. En partant du principe que la valeur locative du bien est de 500 € par mois, l'abattement est de : 500 € x 12 x 7 = 42 000 €. Le prix de marché du bien est donc diminué de 42 000 €1.
Investir en viager avec une mise de départ réduite
C'est un réel avantage de l'achat en viager. Vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine avec un apport moins élevé que pour un investissement traditionnel.
Pour régler le prix fixé pour le bien, vous versez d'abord un « bouquet » équivalant à 20 ou 30%2 de la valeur calculée précédemment.
Par la suite, vous réglez le reste du prix en versant une rente viagère mensuelle ou trimestrielle, calculée au regard des tables de mortalité et révisable en fonction de l'inflation et du coût de la construction.
Qui gère le bien pendant la durée du viager ?
Dans le cadre du viager occupé, l'ensemble des charges locatives (dépenses d'entretien, taxe d'habitation, etc.) sont assumées par le crédirentier. En qualité de propriétaire du bien, vous devrez prendre en charge la taxe foncière ainsi que les frais pour grosses réparations.
Avec un viager libre, vous pouvez occuper le bien immédiatement. C'est donc vous qui supportez l'ensemble des charges et dépenses de travaux.
Le risque de longévité : en quoi cela concerne un achat en viager ?
C'est un inconvénient majeur du viager. Vous ne connaissez pas à l'avance la durée pour laquelle vous vous engagez. C'est ce qu'on appelle le risque de longévité. Il aboutit au versement d'une rente cumulée beaucoup plus élevée que prévue.
En clair, si le crédirentier dépasse l'espérance de vie qui a servi de base à vos calculs, le viager ne sera pas aussi rentable qu'espéré.
À noter :
Dans l'hypothèse la plus pessimiste, sachez que si vous décédez, l'obligation de paiement est transmise à vos héritiers qui prennent le relais jusqu'au décès du crédirentier.
Obtenir un prêt pour un achat en viager : est-ce possible ?
La question est délicate. Le contrat viager accorde un privilège au crédirentier. Il peut saisir le bien et procéder à sa vente judiciaire en cas de défaut de paiement.
Pour sécuriser le prêt immobilier, votre caisse est obligée de demander des garanties supplémentaires, comme l'hypothèque d'un bien immobilier ou le nantissement d'un placement financier.
Dans tous les cas, l'achat en viager est un projet complexe, pour lequel votre conseiller peut vous accompagner.