Logement. Acheter en viager : avantages et inconvénients. Crédit Mutuel

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Je réfléchis à acheter en viager pour un prochain investissement immobilier. Avant de me lancer, j'ai besoin de comprendre le fonctionnement de ce système. Et comment savoir si mon opération sera rentable ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l'achat en viager ?

Est-ce qu'acheter en viager revient moins cher ?
Lorsque vous achetez en viager, vous profitez d'une décote sur le prix d'acquisition du bien. Cette décote tient compte des loyers que vous ne toucherez pas aussi longtemps que le crédirentier (le vendeur) occupe le bien.
Prenons le cas d'un crédirentier de 80 ans. Selon les tables de mortalité, il bénéficie d'une espérance de vie de 7 ans. En partant du principe que la valeur locative du bien est de 500 € par mois, l'abattement est de : 500 € x 12 x 7 = 42 000 €. Le prix de marché du bien est donc diminué de 42 000 €1.
Investir en viager avec une mise de départ réduite
C'est un réel avantage de l'achat en viager. Vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine avec un apport moins élevé que pour un investissement traditionnel.
Pour régler le prix fixé pour le bien, vous versez d'abord un « bouquet » équivalant à 20 ou 30%2 de la valeur calculée précédemment.
Par la suite, vous réglez le reste du prix en versant une rente viagère mensuelle ou trimestrielle, calculée au regard des tables de mortalité et révisable en fonction de l'inflation et du coût de la construction.

Qui gère le bien pendant la durée du viager ?
Dans le cadre du viager occupé, l'ensemble des charges locatives (dépenses d'entretien, taxe d'habitation, etc.) sont assumées par le crédirentier. En qualité de propriétaire du bien, vous devrez prendre en charge la taxe foncière ainsi que les frais pour grosses réparations.
Avec un viager libre, vous pouvez occuper le bien immédiatement. C'est donc vous qui supportez l'ensemble des charges et dépenses de travaux.

Le risque de longévité : en quoi cela concerne un achat en viager ?
C'est un inconvénient majeur du viager. Vous ne connaissez pas à l'avance la durée pour laquelle vous vous engagez. C'est ce qu'on appelle le risque de longévité. Il aboutit au versement d'une rente cumulée beaucoup plus élevée que prévue.

En clair, si le crédirentier dépasse l'espérance de vie qui a servi de base à vos calculs, le viager ne sera pas aussi rentable qu'espéré.

À noter :
Dans l'hypothèse la plus pessimiste, sachez que si vous décédez, l'obligation de paiement est transmise à vos héritiers qui prennent le relais jusqu'au décès du crédirentier.

Obtenir un prêt pour un achat en viager : est-ce possible ?
La question est délicate. Le contrat viager accorde un privilège au crédirentier. Il peut saisir le bien et procéder à sa vente judiciaire en cas de défaut de paiement.
Pour sécuriser le prêt immobilier, votre caisse est obligée de demander des garanties supplémentaires, comme l'hypothèque d'un bien immobilier ou le nantissement d'un placement financier.
Dans tous les cas, l'achat en viager est un projet complexe, pour lequel votre conseiller peut vous accompagner.

Épargner pour un enfant aujourd'hui, c'est l'aider à construire son avenir. Nos solutions d'épargne vous permettront de l'aider en douceur et le plus tôt possible. En lui permettant de gérer progressivement son argent, vous accompagnez également son apprentissage de l'autonomie.

Un livret pour lui constituer un capital au plus tôt
Épargner tôt permet de constituer un capital en douceur.
Le Livret Bleu peut être ouvert à tout âge et se conserve toute la vie. Seul le représentant légal est autorisé à souscrire ce livret au nom de l'enfant.
Le Livret VIP Junior s'adresse aux enfants, ou petits-enfants, à partir de 11 ans. À partir de 12 ans, le Livret Jeune prend le relais et les prépare à épargner régulièrement. Ce livret ne peut être ouvert que par le jeune titulaire.
Les sommes versées sur un livret restent disponibles à tout instant et appartiennent de plein droit à l'enfant, même mineur.

En complément du livret
Pour construire des projets à long terme, il est possible aux parents, grands-parents ou autres personnes d'ouvrir certains produits d'épargne soit au nom de l'enfant soit en le désignant comme bénéficiaire du capital constitué à terme.
Par exemple, des parents ou grands-parents peuvent ouvrir au bénéfice de leur enfant ou petit-enfant un Plan d'Épargne Logement, un Compte Épargne Logement ou encore un Plan Assurance Jeune.

Le Plan Assurance Jeune est un contrat d'assurance-vie de groupe, à adhésion facultative, de type multisupport, souscrit par les Caisses Fédérales de Crédit Mutuel agissant en leur nom et pour le compte des Caisses de Crédit Mutuel qui leur sont affiliées, auprès d'ACM VIE SA. Ce contrat d'assurance-vie multisupport permet d'investir sur le fond en euros, offrant une garantie en capital1, et sur des supports en unités de compte2 permettant de bénéficier des opportunités offertes par les marchés financiers en contrepartie d'un risque de perte en capital3.
Rentabiliser l'épargne par des versements réguliers
Vous pouvez alimenter cette épargne automatiquement en mettant en place des versements programmés, même avec des petits montants. L'épargne programmée est possible dès 10 € sur les livrets !

Certains supports d'épargne devront être alimentés en continu. Par exemple, un Plan d'Épargne Logement nécessite la mise en place d'un versement mensuel minimum de 45 €.
Les virements vers l'épargne d'un enfant, ou d'un petit-enfant, doivent cependant être en rapport avec votre niveau de vie. Des montants excessifs pourraient être qualifiés en don par l'administration fiscale et seraient ainsi soumis aux droits de donation.
Accompagner l'enfant vers l'autonomie
Les livrets d'épargne sont particulièrement adaptés à l'apprentissage de l'autonomie d'un enfant, notamment le Livret Jeune (à partir de 11 ans). Au fur et à mesure que l'enfant grandit, il pourra apprendre à gérer son budget et son compte avec une carte de retrait (à partir de 11 ans).
L'aider dans la réalisation de ses projets
Le permis de conduire, les voyages d'études, les études ou l'installation dans la vie... sont autant de projets et de financements à anticiper.

Ouverte suffisamment tôt, l'assurance-vie se révélera une solution adaptée à cet objectif. Le contrat Plan Assurance Jeune est un contrat multi-support qui vous permet de constituer à votre rythme un capital qui sera versé entre les 18 et 25 ans de l'enfant.